ราคาของที่ดิน

ทรัพย์สินที่มีนัยสำคัญของคนส่วนใหญ่อย่างหนึ่งนั้นก็คือ ที่ดิน ดังนั้น เราก็ควรมาทำความเข้าใจกับเรื่องราคา และ การเพิ่มขึ้นของราคาของที่ดิน ซึ่งก็คือ ผลตอบแทนจากการถือครองที่ดินนั่นเอง

ข้อเท็จจริงเรื่องแรกที่คนมักจะเชื่อกันก็คือ ราคาที่ดินนั้น แทบจะไม่เคยลดลง พูดง่าย ๆ ซื้อที่ดินแล้วมักจะไม่ขาดทุน ยิ่งอยู่นาน ราคาก็ปรับตัวขึ้นไปเรื่อย ๆ ถ้าลองถามคนที่มีบ้านโดยเฉพาะที่ซื้อมานานแล้ว พวกเขาก็อาจจะพูดทำนองว่า “เมื่อยี่สิบปีที่แล้วซื้อที่ปลูกบ้านหลังนี้มาราคาแค่ตารางวาละ 10,000 บาท เดี๋ยวนี้วาละ 30,000 บาทแล้ว และราคาไม่เคยลดลงเลย” เป็นต้น

คำกล่าวที่ว่านี้ผมคิดว่าเป็นความจริงค่อนข้างมากแม้ว่าจะไม่ร้อยเปอร์เซ็นต์ แต่นี่ก็ไม่ได้ทำให้การลงทุนซื้อที่ดินแปลงนี้หรือที่ดินสำหรับสร้างบ้านส่วนใหญ่กลายเป็นการลงทุนที่วิเศษ เหตุผลก็คือ ถ้าคำนวณผลตอบแทนของการถือครองที่ดินก็พบว่า การเพิ่มขึ้นจาก 10,000 เป็น 30,000 บาทในเวลา 20 ปี นั้น ให้ผลตอบแทนทบต้นเพียงปีละ 5.65% เท่านั้น ส่วนเรื่องที่บอกว่าราคาไม่เคยลดลงเลยนั้น ผมเชื่อว่าค่อนข้างจริงแต่ก็อาจจะไม่ทุกปี อย่างน้อยปีที่เกิดวิกฤติเศรษฐกิจครั้งใหญ่ในปี 2540 ราคาก็น่าจะลดลงบ้าง อย่างไรก็ตาม เราก็อาจจะไม่รู้ว่ามันลดลง เหตุผลก็เพราะการซื้อขายที่ดินโดยเฉพาะที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยนั้นมีสภาพคล่องน้อยมาก นั่นคือ ในช่วงที่เกิดวิกฤติ หรือในช่วงไหนก็ตาม มีการซื้อขายเปลี่ยนมือน้อย และแม้จะมีการซื้อขายบ้าง ข้อมูลก็ไม่ได้เผยแพร่ออกไปให้เป็นที่รับรู้กันอย่างกว้างขวาง ว่าที่จริงก็ไม่ค่อยมีใครแคร์ว่าราคามันจะเป็นเท่าไรถ้าเขาไม่ได้คิดจะขายบ้านที่ตนเองอาศัยอยู่ คนที่รู้ว่าราคาที่ดินลดลงก็คือคนที่ซื้อที่ดินที่พบว่าราคามันถูกลงไปพอสมควรในปีนั้น

เหตุผลสำคัญที่ที่ดินราคา “มีแต่จะขึ้น” นั้น เป็นเพราะ “พื้นฐาน” ของราคาที่ดินในภาพกว้างมักจะมีการเปลี่ยนแปลงอย่างช้า ๆ โดยมีแนวโน้มค่อย ๆ ปรับตัวขึ้นตามภาวะเงินเฟ้อและการเจริญเติบโตของเศรษฐกิจในชุมชนที่ที่ดินตั้งอยู่ ซึ่งทั้งเงินเฟ้อและการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจนั้น ตลอด 20 ปีและมากกว่านั้นก็มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นตลอดเกือบทุกปี ดังนั้น ราคาที่ดินจึงมักจะปรับตัวเพิ่มขึ้นตามเกือบทุกปีเหมือนกัน นี่ก็พูดกันถึงเรื่องของพื้นฐานและราคา อย่างไรก็ตาม ในบางครั้งบางคราวก็มีเรื่องของการเก็งกำไรที่ดินเข้ามาเกี่ยวข้องซึ่งทำให้ราคาปรับตัวขึ้นอย่างก้าวกระโดดอย่างเช่นในช่วงที่ประเทศไทยถูกมองว่าจะกลายเป็น “เสือแห่งเอเซีย” ในช่วงประมาณปี 2537-8 ที่ราคาที่ดินปรับตัวขึ้นแรงมากกว่าอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ แต่หลังจากนั้น ราคาก็ชะลอตัวลงและลดลงในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ และทำให้ราคาที่ดินกลับมาใกล้เคียงกับพื้นฐานอีกครั้งหนึ่ง

ในภาพที่เล็กลงมาคือมองที่ดินเป็นย่านหรือเป็นแต่ละทำเลหรือแต่ละแปลง ราคาที่ดินก็จะมีความผันผวนมากขึ้นแต่ก็เช่นเดียวกันยังมีแนวโน้มในทางขาขึ้นเนื่องจากภาพใหญ่คือเรื่องของเงินเฟ้อและการเติบโตของเศรษฐกิจก็ยังเป็นขาขึ้นอยู่ โดยปัจจัยที่ทำให้พื้นฐานของที่ดินดีขึ้นอย่างชัดเจนและทำให้ราคาที่ดินปรับตัวขึ้นมากและรวดเร็วก็คือ การที่มีถนนตัดผ่านที่ดินและการที่มีรถไฟฟ้าหรือระบบขนส่งมวลชนที่ทันสมัยผ่านมาใกล้กับที่ดินในเขตที่เป็นเมืองและตามทางหลวง ส่วนในเขตนอกเมืองหรือในชนบทนั้น การที่มีธุรกิจและอุตสาหกรรมเข้ามาอยู่ในพื้นที่ซึ่งจะช่วยดึงดูดพนักงานและผู้คนรวมถึงธุรกิจที่เกี่ยวข้องอื่น ๆ เข้ามาด้วยก็ทำให้มีความต้องการที่ดินในบริเวณนั้นมากขึ้น นี่ก็จะทำให้ราคาที่ดินมีการปรับตัวขึ้นอย่างรวดเร็ว ในกรณีแบบนี้ การปรับขึ้นเร็วของที่ดินก็น่าจะเป็นแบบ “ครั้งเดียว” เพื่อตอบรับกับ “พื้นฐานใหม่” หลังจากนั้นการปรับขึ้นก็มักจะกลับสู่ภาวะปกติ คือปรับตัวขึ้นอย่างช้า ๆ ตามภาพใหญ่

พื้นฐานของที่ดินนั้น ส่วนใหญ่อิงอยู่กับอาณาบริเวณหรือทำเลของที่ตั้งที่ดินจนมีคำพูดที่เป็นเหมือนไบเบิลของอสังหาริมทรัพย์ว่า เรื่องของที่ดินนั้นต้องพิจารณาถึง “ทำเล ทำเล และทำเล” อย่างไรก็ตาม ผมคิดว่า ผลจากน้ำท่วมใหญ่ครั้งนี้ น่าจะทำให้คนมองปัจจัยเรื่องน้ำท่วมเพิ่มขึ้นมาด้วย เพราะคนจำนวนไม่น้อยอาจจะคิดว่าน้ำท่วมนั้น จะไม่ใช่เหตุการณ์ที่เกิดขึ้นเพียงครั้งเดียว โอกาสที่จะเกิดขึ้นอีกมีอยู่พอสมควร ดังนั้น พื้นฐานของที่ดินในหลายส่วนของประเทศอาจจะเปลี่ยนไป เช่นเดียวกัน ในทำเลใกล้เคียงกันที่เคยมีพื้นฐานเหมือน ๆ กัน แต่หลังจากเหตุการณ์น้ำท่วมครั้งนี้ พื้นฐานก็อาจจะต่างกันไป และนี่จะสะท้อนออกมาหลังน้ำลด นั่นก็คือ พื้นที่บางแห่งที่น้ำท่วมสูงและน้ำค้างอยู่นาน ราคาที่ดินจะลดลง ในขณะที่แห่งอื่นที่น้ำท่วมน้อยหรือไม่ท่วมเลย ราคาจะไม่ลดหรืออาจจะเพิ่มขึ้นบ้างเล็กน้อย

การตกลงของราคาที่ดินอันเป็นผลจากน้ำท่วมเองนั้น ก็ไม่เท่ากันสำหรับที่ดินแต่ละประเภท ถ้าน้ำท่วมทำให้เสียหายหนักมากในแง่ของรายได้และทรัพย์สินอย่างเช่นที่ดินที่ใช้ทำอุตสาหกรรม แบบนี้ต้องถือว่าพื้นฐานด้อยลงมาก ดังนั้น ราคาก็อาจจะตกลงไปมาก จริงอยู่ กิจการที่ตั้งอยู่แล้วอาจจะไม่ขายที่ดินย้ายโรงงานเนื่องจากต้นทุนในการย้ายที่สูงมาก แต่รายใหม่ที่จะซื้อที่ดินคงต้องคิดหนักและอาจจะต้องการที่ดินในราคาที่ลดลงมาก สำหรับการอยู่อาศัยนั้น น้ำท่วมบ้านมักมีผลไม่เท่ากับอุตสาหกรรมหรือธุรกิจ และการย้ายสถานที่นั้นก็มีต้นทุนที่สูงมากเช่นเดียวกัน ดังนั้น คนก็คงไม่ย้ายบ้านเพื่อหนีน้ำท่วม อย่างไรก็ตาม คนที่คิดจะซื้อบ้านหรือ
ที่ดินใหม่ก็น่าจะพยายามหลีกเลี่ยงที่ดินหรือโครงการจัดสรรที่อยู่ในบริเวณน้ำท่วมสูงและนาน ผลก็คือ ราคาที่ดินที่โดนน้ำท่วมหนักน่าจะมีราคาลดลง เพียงแต่การลดลงอาจจะน้อยกว่าที่ดินทำอุตสาหกรรม

การลดลงของราคาที่ดินที่ถูกน้ำท่วมหนักนั้น โดยทางทฤษฎี น่าจะเป็นการลงครั้งเดียว หลังจากนั้น ราคาก็น่าจะค่อย ๆ ปรับตัวขึ้นตามภาพใหญ่ ในความเป็นจริง เราอาจจะไม่เห็นเลยว่าราคาที่ดินในพื้นที่น้ำท่วมใหญ่มีการปรับลดลงเป็นเรื่องเป็นราว เหตุผลก็เพราะว่าที่ดินนั้นมีสภาพคล่องค่อนข้างจะต่ำมาก ในช่วงที่ที่ดินควรจะปรับตัวลดลงนั้น มักจะมีการซื้อขายน้อยมากโดยเฉพาะที่เป็นที่ดินอยู่อาศัย เหตุผลอาจจะเป็นเพราะคนขายไม่ยอมขายลดราคา และคนซื้อก็ไม่ยอมซื้อในราคาเดิม การซื้อขายจึงไม่เกิดขึ้น สมมุติราคาที่ควรจะเป็นคือลดลง 25% จาก ราคา 100 เหลือ 75 แต่ไม่มีการซื้อขายดังนั้นเราไม่เห็นว่าราคาลดลง เวลาผ่านไป 5 ปี และด้วยอัตราการเพิ่มปกติตามภาพใหญ่ที่ราคาที่ดินโตประมาณปีละ 6% ราคาที่ดินจาก 75 ก็กลับขึ้นไปเป็นประมาณ 100 เท่าเดิม และคนก็อาจจะบอกว่า “เห็นไหม ถึงจะมีน้ำท่วมใหญ่ ราคาที่ดินก็ไม่ลง”

บางคนอาจจะอ้างว่าน้ำท่วมไม่เป็นปัญหาไม่ทำให้ราคาที่ดินลดลงโดยยกตัวอย่างว่าหาดใหญ่น้ำท่วมเป็นประจำแต่ราคาที่ดินขึ้นเอา ๆ ทุกปี แต่ความเป็นจริงควรจะพูดว่า “เพราะหาดใหญ่น้ำท่วมเป็นประจำ ราคาที่ดินจึงไม่ลดลง” เหตุผลก็คือ พื้นฐานของที่ดินนั้นได้ “รวมน้ำท่วมเป็นประจำไปแล้ว” ราคาที่ดินหาดใหญ่ที่ขึ้นนั้นน่าจะขึ้นตามภาพใหญ่ของหาดใหญ่ที่เศรษฐกิจโตขึ้นทุกปี ในทำนองเดียวกัน สึนามิที่เกิดขึ้นในภาคใต้ในจังหวัดเช่นพังงาและภูเก็ตหลายปีก่อนนั้น เราก็เห็นว่าราคาไม่ได้ลดลงและปัจจุบันก็เพิ่มขึ้นทุกปี นี่ก็น่าจะเป็นเพราะสึนามินั้นทุกคนรู้ว่าเป็นเหตุการณ์ที่มีโอกาสเกิดขึ้นอีกน้อยมาก ดังนั้น พื้นฐานของที่ดินจึงเปลี่ยนน้อยมากจากสึนามิ ราคาจึงไม่ลงและเพิ่มขึ้นทุกปีตามความเจริญของการท่องเที่ยวที่ดีขึ้นทุกปี

*****************************
ดร. นิเวศน์ เหมวชิรวรากร

Monday, 14 November 2011